Τα τέσσερα κομμάτια
Όταν η τράπεζα σου λέει «επιτόκιο 2.00%», πληρώνεις στην πραγματικότητα 4 πράγματα:
- Base επιτόκιο (σταθερό ή κυμαινόμενο). Π.χ. 2.00%
- Spread της τράπεζας (μετά τη σταθερή περίοδο). Π.χ. 1.90% πάνω από Euribor
- Εισφορά Ν.128 (κρατική). 0.12%, πάντα.
- Εφάπαξ έξοδα: νομικά (€300–500), εκτιμητής (€200–300), συμβολαιογράφος (€500–1.500), προσημείωση (~0.775% του ποσού)
Η εισφορά Ν.128
Είναι ο «κρυφός» 0.12% που πληρώνεις ως ποσοστό του ανεξόφλητου υπολοίπου, κάθε χρόνο. Δεν εξαφανίζεται με ανταγωνισμό μεταξύ τραπεζών — όλες την έχουν.
Σε δάνειο €200.000 ξεκινάει με ~€240/χρόνο κρυφή χρέωση. Δεν είναι τραγική, αλλά τη ΣΥΧΝΑ ξεχνά κανείς όταν συγκρίνει.
Το spread
Είναι η καθαρή κερδοφορία της τράπεζας πάνω από το Euribor. Κυμαίνεται 1.6%–2.5% στην ελληνική αγορά.
- Καλό spread: < 2.0%
- Μέσο: 2.0–2.2%
- Ακριβό: > 2.3%
Διαπραγματεύσιμο, ειδικά αν έχεις:
- Υψηλό εισόδημα
- Χαμηλό LTV (< 60%)
- Άλλη σχέση με την τράπεζα (μισθοδοσία, επενδύσεις)
Νομικά / συμβολαιογραφικά
Άπαξ, στην υπογραφή:
- Νομικός έλεγχος ακινήτου: €300–500
- Εκτιμητής: €200–300 (πληρώνεται από τον αγοραστή στις ελληνικές τράπεζες)
- Συμβολαιογράφος: €500–1.500 (αναλόγως ποσού)
- Προσημείωση υποθήκης: ~0.775% του ποσού (κρατικά τέλη)
Για €200.000 δάνειο = ~€1.700–2.300 εφάπαξ.
Συνολικό πραγματικό κόστος (παράδειγμα)
€200.000 @ 2.00% fixed 3 ετών, 30ετές συμβόλαιο:
- Δόση μηνιαία: €739
- Σύνολο τόκων 30 ετών: €106.000+
- Εφάπαξ έξοδα: €2.000
- Πραγματικό κόστος ανά €1 δανεισμού: ~€1.54
Δες το δικό σου breakdown με όλες τις χρεώσεις.