Τα κομμάτια του επιτοκίου
Το επιτόκιο που πληρώνεις κάθε χρόνο έχει τρία μέρη:
- Επιτόκιο της τράπεζας. Στο σταθερό είναι ένα νούμερο για τη σταθερή περίοδο. Στο κυμαινόμενο είναι Euribor συν περιθώριο (spread).
- Περιθώριο μετά το σταθερό. Σχεδόν όλα τα σταθερά στην Ελλάδα γίνονται κυμαινόμενα όταν λήξει η σταθερή περίοδος. Τα δημοσιευμένα περιθώρια είναι από 1,40% έως 2,85%. Το δικό σου ορίζεται ανά πελάτη και γράφεται στο ESIS.
- Εισφορά Ν.128/75: 0,12% τον χρόνο πάνω στο υπόλοιπο, σε όλες τις τράπεζες. Σε δάνειο €200.000 είναι περίπου €240 τον πρώτο χρόνο και μειώνεται όσο πέφτει το υπόλοιπο.
Σήμερα ένα κυμαινόμενο με περιθώριο 1,90% βγαίνει 2,64% + 1,90% + 0,12% = 4,66%.
Τα εφάπαξ έξοδα του δανείου
Πληρώνονται μία φορά, στην αρχή:
| Έξοδο | Συνήθως | Σε δάνειο €200.000 |
|---|---|---|
| Προσημείωση υποθήκης (δικαστικά και τέλη εγγραφής) | περίπου 0,775% του δανείου | περίπου €1.550 |
| Νομικός και τεχνικός έλεγχος της τράπεζας | €320–400 ανά τράπεζα | περίπου €350 |
| Εκτίμηση ακινήτου | €150–350 | περίπου €250 |
| Σύνολο | περίπου €2.150 |
Η ακριβής χρέωση κάθε τράπεζας γράφεται στο ESIS.
Τι δεν είναι κόστος δανείου
Αυτά τα πληρώνεις επειδή αγοράζεις, με ή χωρίς δάνειο:
- Φόρος μεταβίβασης: 3,09% στη μεγαλύτερη από την τιμή του συμβολαίου και την αντικειμενική αξία. Για πρώτη κατοικία υπάρχει απαλλαγή με όρια αξίας.
- Συμβολαιογράφος: περίπου 1% της αξίας συν ΦΠΑ.
- Δικηγόρος αγοραστή: συνήθως περίπου 1% συν ΦΠΑ, αν πάρεις.
- Μεσίτης: συνήθως 2% συν ΦΠΑ, αν υπάρχει.
Μαζί φτάνουν συχνά το 7–9% της τιμής και πρέπει να τα έχεις σε μετρητά, πάνω από την προκαταβολή.
Τα ετήσια έξοδα
- Ασφάλεια πυρός και σεισμού, που ζητούν όλες οι τράπεζες. Υπολογίζουμε περίπου 0,1% της αξίας τον χρόνο.
- Ασφάλεια ζωής, όπου τη ζητά η τράπεζα. Το ασφάλιστρο εξαρτάται από την ηλικία και το υπόλοιπο. Μπορείς να τη βγάλεις και από άλλη ασφαλιστική με ισοδύναμη κάλυψη.
Ένα πλήρες παράδειγμα
€200.000 για 30 χρόνια, 3ετές σταθερό στο 2,90% (3,02% με την εισφορά) και μετά Euribor με περιθώριο 1,90%. Υποθέτουμε ότι το Euribor μένει όπου είναι σήμερα, κάτι που δεν είναι βέβαιο.
| Μέγεθος | Ποσό |
|---|---|
| Δόση τα 3 πρώτα χρόνια | €845 |
| Υπόλοιπο μετά από 3 χρόνια | €187.129 |
| Δόση μετά, με 4,66% | €1.016 |
| Σύνολο τόκων και εισφοράς σε 30 χρόνια | περίπου €159.700 |
| Εφάπαξ έξοδα δανείου | περίπου €2.150 |
| Σύνολο που πληρώνεις ανά €1 δανεισμού | περίπου €1,81 |
Το νούμερο που κρίνει το σύνολο εδώ δεν είναι το 2,90% αλλά το περιθώριο για τα 27 επόμενα χρόνια. Αν ήταν 1,45% αντί για 1,90%, η δόση μετά το σταθερό θα ήταν περίπου €50 χαμηλότερη, για 27 χρόνια.
Δες το δικό σου αναλυτικό κόστος με όλες τις χρεώσεις.