Τι είναι το LTV
LTV (loan-to-value) = ποσό δανείου / αξία ακινήτου, όπως την εκτιμά η τράπεζα.
Ακίνητο €200.000 με δάνειο €150.000: LTV 75%, προκαταβολή €50.000 (25%).
Για την τράπεζα είναι ο βασικός δείκτης ρίσκου: όσο υψηλότερο το LTV, τόσο λιγότερο περιθώριο έχει αν πέσει η αξία του ακινήτου.
Τι δίνουν σήμερα οι τράπεζες
Στους τιμοκαταλόγους που παρακολουθούμε, το ανώτατο LTV είναι 75% έως 80% για τα κανονικά προϊόντα. Πάνω από αυτό υπάρχουν μόνο ειδικά προγράμματα: η Πειραιώς δίνει έως 90% για ηλικία έως 50 ετών, η CrediaBank έως 90% στο «First Home», και τα κρατικά προγράμματα «Σπίτι μου» έφταναν το 90%.
| LTV | Προκαταβολή | Στην πράξη |
|---|---|---|
| έως 60% | 40% και πάνω | Καλύτερη τιμολόγηση σε αρκετές τράπεζες |
| 60–80% | 20–40% | Ο συνήθης χώρος |
| 80–90% | 10–20% | Μόνο ειδικά προγράμματα |
Πρακτικά: υπολόγιζε τουλάχιστον 20% προκαταβολή, συν τα έξοδα αγοράς που δεν δανείζονται (φόρος μεταβίβασης, συμβολαιογράφος, δικηγόρος, μεσίτης), που συνήθως φτάνουν το 7–9% της τιμής.
Πώς αλλάζει το επιτόκιο
Αρκετές τράπεζες τιμολογούν ανά κλίμακα LTV. Παραδείγματα από τους τιμοκαταλόγους:
- Alpha Bank: +0,20% στο σταθερό και στο περιθώριο όταν το LTV ξεπερνά το 60%.
- CrediaBank: περίπου +0,20–0,30% στα σταθερά για LTV 60–80% σε σχέση με LTV έως 60%.
Δηλαδή η διαφορά ανάμεσα σε 55% και 75% LTV είναι γύρω στο 0,2–0,3 μονάδες. Σε δάνειο €150.000 για 25 χρόνια αυτό είναι περίπου €15–25 τον μήνα.
Μεγαλύτερη ή μικρότερη προκαταβολή
Μεγαλύτερη προκαταβολή
- Μικρότερη δόση και λιγότεροι τόκοι.
- Ευκολότερη έγκριση, συχνά καλύτερη κλίμακα επιτοκίου.
- Λιγότερα μετρητά για έκτακτα και για επένδυση.
Μικρότερη προκαταβολή
- Κρατάς ρευστό για απόθεμα ασφαλείας.
- Ακριβότερο δάνειο και μεγαλύτερη έκθεση αν πέσουν οι τιμές.
Η ισορροπία εξαρτάται από δύο πράγματα: αν θα σου μείνει απόθεμα 3–6 μηνών εξόδων μετά την αγορά, και αν τα χρήματα που κρατάς θα αποδώσουν περισσότερο από το επιτόκιο του δανείου.
Στην πράξη
- Υπολόγισε προκαταβολή και έξοδα αγοράς μαζί.
- Στόχευσε LTV έως 80%, ή έως 60% αν η τράπεζά σου τιμολογεί ανά κλίμακα και το έχεις.
- Μην αδειάσεις τον λογαριασμό: κράτα 3–6 μήνες εξόδων στην άκρη.
Δοκίμασε διαφορετική προκαταβολή στο wizard και δες πώς αλλάζουν LTV, επιτόκιο και δόση.