Τι σημαίνει «σταθερό» στην Ελλάδα
Σχεδόν όλα τα σταθερά στεγαστικά στην Ελλάδα είναι μικτά: σταθερό επιτόκιο για 1 έως 30 χρόνια και μετά Euribor συν περιθώριο μέχρι το τέλος. Επιτόκιο σταθερό για όλη τη ζωή του δανείου υπάρχει μόνο όταν η σταθερή περίοδος καλύπτει όλη τη διάρκεια.
Άρα η επιλογή δεν είναι «σταθερό ή κυμαινόμενο». Είναι πόσα χρόνια σταθερό και ποιο περιθώριο μετά.
Τα νούμερα σήμερα
Στα επιτόκια προστίθεται πάντα η εισφορά του Ν.128/75, 0,12% τον χρόνο.
- Κυμαινόμενο με το χαμηλότερο δημοσιευμένο περιθώριο: 2,64% + 1,45% + 0,12% = 4,21%. Με περιθώριο 1,90%: 2,64% + 1,90% + 0,12% = 4,66%.
- 3ετές σταθερό: από 2,90%, δηλαδή 3,02% με την εισφορά.
- 20ετές σταθερό: από 4,20%, δηλαδή 4,32% με την εισφορά.
Για δάνειο €200.000 σε 30 χρόνια:
| Επιλογή | Επιτόκιο με εισφορά | Δόση |
|---|---|---|
| 3ετές σταθερό, για τα 3 πρώτα χρόνια | 3,02% | €845 |
| Κυμαινόμενο με περιθώριο 1,45%, με σημερινό Euribor | 4,21% | €979 |
| 20ετές σταθερό | 4,32% | €992 |
Το 20ετές σταθερό κοστίζει σήμερα λίγο περισσότερο από το φθηνότερο κυμαινόμενο, αλλά σε προστατεύει για 20 χρόνια. Το 3ετές είναι φθηνό για τρία χρόνια και μετά σε αφήνει στο Euribor της εποχής.
Τα περιθώρια που δημοσιεύουν οι τράπεζες κυμαίνονται από 1,40% έως 2,85%. Το δικό σου ορίζεται ανά πελάτη και δεσμεύει μόνο όταν γραφτεί στο ESIS.
Τι έγινε το 2022–2023
Το Euribor 3M ήταν αρνητικό από το 2015 ως το καλοκαίρι του 2022 και έφτασε κοντά στο 4% το φθινόπωρο του 2023. Ένα κυμαινόμενο με περιθώριο 2% πήγε από περίπου 1,5% σε περίπου 6%. Σε δάνειο €200.000 για 30 χρόνια, η δόση ανέβηκε από €690 σε €1.199, δηλαδή 74%, μέσα σε λιγότερο από δύο χρόνια.
Με τα σημερινά νούμερα, κάθε μονάδα αύξησης του Euribor προσθέτει περίπου €123 τον μήνα σε δάνειο €200.000 για 30 χρόνια.
Τρεις ερωτήσεις που κρίνουν την επιλογή
- Αντέχεις δόση +€250 τον μήνα; Τόσο περίπου είναι δύο μονάδες αύξησης σε δάνειο €200.000. Αν όχι, θέλεις μακρύ σταθερό.
- Πόσο θα κρατήσεις το δάνειο; Αν σκοπεύεις να πουλήσεις ή να εξοφλήσεις σε λίγα χρόνια, ένα φθηνό βραχύ σταθερό αρκεί. Η πρόωρη αποπληρωμή είναι δωρεάν και στις έξι τράπεζες που παρακολουθούμε.
- Ποιο περιθώριο θα έχεις μετά; Με 3ετές σταθερό, το περιθώριο θα το πληρώνεις για 27 χρόνια. Μισή μονάδα διαφορά εκεί αξίζει περισσότερο από μισή μονάδα στο αρχικό επιτόκιο.
Τι περιμένει η αγορά
Το Euribor 12M ήταν 3,30% την 1η Οκτωβρίου, ενώ το 3M είναι 2,64% (19 Οκτ 2026). Η αγορά δηλαδή τιμολογεί υψηλότερα επιτόκια μέσα στον επόμενο χρόνο. Το ίδιο έκανε και σε άλλες περιόδους που τελικά δεν επιβεβαιώθηκαν, οπότε μη στηρίξεις την απόφαση σε αυτό. Στήριξέ τη στο πόση αύξηση της δόσης αντέχεις.
Δες τη σύγκριση για το δικό σου προφίλ, με σενάρια Euribor για όλη τη διάρκεια.