Τιμή ανά τ.μ.: πώς κρίνεις αν ένα σπίτι είναι ακριβό

Το «όριο των €3.000» δεν είναι κανόνας

Ένας παλαιότερος οδηγός μας έλεγε ότι πάνω από €3.000/τ.μ. πληρώνεις υπερτίμημα. Δεν υπάρχει πηγή για ένα τέτοιο όριο, και τα στοιχεία δείχνουν γιατί δεν στέκει. Οι μέσες ζητούμενες τιμές του Spitogatos για το 1ο τρίμηνο του 2026:

Στη Βούλα ένα σπίτι στα €3.000 είναι φθηνό για την περιοχή. Στα Πατήσια είναι σχεδόν διπλάσιο από τη μέση τιμή. Ένα σταθερό νούμερο για όλη τη χώρα δεν μπορεί να σου πει αν πληρώνεις πολλά. Αυτό που μετράει είναι η απόκλιση από ό,τι πληρώνεται για παρόμοια σπίτια στην ίδια γειτονιά.

Πρόσεξε και κάτι ακόμα: αυτές είναι ζητούμενες τιμές αγγελιών. Οι τιμές που κλείνουν τελικά είναι συνήθως χαμηλότερες, και στην Ελλάδα δεν δημοσιεύονται ανά συναλλαγή.

Τρεις έλεγχοι που λένε κάτι

1. Σύγκρινε με τη γειτονιά, όχι με τη χώρα

Βρες τη μέση ζητούμενη τιμή της συγκεκριμένης περιοχής στον δείκτη τιμών του Spitogatos ή στο xe.gr και δες 5 με 10 αγγελίες με παρόμοιο εμβαδόν, όροφο και έτος κατασκευής. Αν το σπίτι σου ζητάει 20% πάνω από αυτές, θέλει συγκεκριμένο λόγο: ανακαίνιση, θέα, νέα κατασκευή, πάρκινγκ.

2. Η εκτίμηση της τράπεζας είναι ο πρώτος ανεξάρτητος έλεγχος

Η τράπεζα στέλνει δικό της εκτιμητή και υπολογίζει το LTV πάνω στην εκτίμηση, όχι πάνω στην τιμή που συμφώνησες. Αν η εκτίμηση βγει χαμηλότερα, το δάνειο μικραίνει και τη διαφορά τη βάζεις εσύ. Μια χαμηλή εκτίμηση είναι πληροφορία: κάποιος που δεν έχει συμφέρον στην πώληση λέει ότι πληρώνεις πάνω από την αγορά.

3. Απόδοση ενοικίου: πόσο «ακριβό» είναι σε σχέση με αυτό που θα έπιανε

Ετήσιο ενοίκιο / τιμή αγοράς = μικτή απόδοση. Ο μέσος όρος στην Ελλάδα είναι περίπου 4,4% (Global Property Guide, 2ο τρίμηνο 2026). Ανά περιοχή, κατά το Spitogatos το ίδιο τρίμηνο: Αθήνα Κέντρο 5,8%, Πειραιάς 4,9%, Κηφισιά 4,2%, Χαλάνδρι 4,1%, Γλυφάδα 3,5%.

Αν ένα σπίτι αποδίδει πολύ κάτω από τον μέσο όρο της περιοχής του, η τιμή του έχει ξεφύγει από το ενοίκιο που θα έπιανε. Για κύρια κατοικία αυτό μπορεί να είναι αποδεκτό. Για επένδυση συνήθως δεν είναι.

Η αντικειμενική αξία

Ο φόρος μεταβίβασης (3,09%) υπολογίζεται στη μεγαλύτερη από την τιμή του συμβολαίου και την αντικειμενική αξία. Αν πληρώνεις κάτω από την αντικειμενική, ο φόρος δεν πέφτει. Αν πληρώνεις πολύ πάνω, η αντικειμενική δεν σε προστατεύει από τίποτα. Είναι στοιχείο κόστους, όχι μέτρο σωστής τιμής.

Αν τελικά πληρώνεις πάνω από τη γειτονιά

• Να ξέρεις τι ακριβώς πληρώνεις: θέα, ανακαίνιση, νέα κατασκευή, σχολείο της περιοχής.
• Μη μετράς το σπίτι ως επένδυση αν η απόδοσή του είναι 3% ή λιγότερο.
• Αν η εκτίμηση βγει χαμηλά, ξαναδιαπραγματεύσου πριν βάλεις επιπλέον δικά σου χρήματα.

Δες στο wizard τι κοστίζει συνολικά το συγκεκριμένο ακίνητο, με φόρους και έξοδα.